Niskie dochody lub niewystarczający depozyt często stoją na drodze do zakupu wymarzonej nieruchomości w standardowym trybie. Program Shared Ownership dostępny w UK może być ciekawą alternatywą. Oferuje on swoisty współwłasnościowy kontrakt ze spółdzielniami mieszkaniowymi (Housing Associations) i daje możliwość wykupienia części udziałów, zwykle od 25% do 75%. Pozostała część należy do spółdzielni, do której trzeba opłacać comiesięczny czynsz. Zazwyczaj koszty miesięcznej raty kredytu, czynszu i opłat spółdzielczych nie przekraczają ceny wynajmu podobnego mieszkania w okolicy.
Większość spółdzielnie mieszkaniowych i deweloperów oferujących zakup nieruchomości w programie Shared Ownership daje możliwość wykupienia 100% udziałów w przyszłości – proces ten nazywa się staircasing. Alternatywnie można również starać się o zwiększenie udziałów (np. z 25% na 50%), dzięki czemu będzie należeć do Was większy udział własnościowy oraz zmniejszy się wysokość płaconego czynszu (Shared Ownership Rent).
Shared Ownership jest więc bardzo dobrą opcją dla osób, które nie mogą sobie pozwolić na kredyt na normalnych warunkach, dla singli oraz jako opcja przejściowa (w przypadku domów, które można w pełni wykupić na własność). Poza tym jest to doskonały sposób na budowanie własnego kapitału – przykładowo, dzięki wykupieniu 30% udziałów w nieruchomości wartej £270,000 można zbudować kapitał o wartości £81,000.
Program Shared Ownership – kto może z niego skorzystać? (Eligibility)
Jakie warunki musicie spełnić, aby zakwalifikować się do programu:
- Współwłaściciel (shared owner) musi mieć ukończone 18 lat,
- Roczny dochód gospodarstwa domowego nie może być większy niż £80,000 lub £90k w Londynie,
- Kupujący powinien być tzw. First time buyer, lub w momencie kupna nie posiadać żadnej innej nieruchomości mieszkalnej,
- Kupującego nie stać na zakup 100% nieruchomości ze względu na zbyt niskie dochody lub niewystarczający depozyt,
- Dobra historia kredytowa.
Shared Ownership a tereny chronione
Część domów, które można zakupić w ramach tego programu (shared ownership homes) powstała na terenach chronionych. Z ich nabyciem wiążą się pewne ograniczenia, z których najważniejszym jest dostępność tego rozwiązania jedynie dla osób w jakiś sposób związanych z takim terenem.
Pozostałe ograniczenia to:
- ograniczenie możliwości wykupu udziałów do 80% wartości nieruchomości,
- możliwość odsprzedaży budynku jedynie drugiemu właścicielowi (property landlord) lub wskazanej przez niego osobie – budynki tego typu nie mogą być sprzedawane na otwartym rynku nieruchomości.
Zalety i wady programu Shared Ownership
Przy zakupie nieruchomości w ramach Shared Ownership można liczyć na wiele zalet. Trzeba jednak mieć świadomość, że nie jest to rozwiązanie idealne i ma też pewne wady, na które należy zwrócić uwagę. Oto krótkie zestawienie mocnych i słabych stron programu:
Program Shared Ownership – Zalety
- Niższy kredyt hipoteczny (mortgage).
- Minimalny depozyt to zwykle 5% wartości kupowanych udziałów, a niektórzy kredytodawcy dopuszczają także kupców bez wkładu własnego.
- Możliwość zakupu nowej nieruchomości od dewelopera lub nieruchomości z rynku wtórnego (resale).
- Czynsz jest zwykle po zredukowanej stawce w stosunku do tych obowiązujących na rynku i zależy od wielkości posiadanego udziału.
- Możliwość wykupienia w przyszłości dodatkowych udziałów i powiększenia ich nawet do 100% (staircasing).
- Udział w nieruchomości można odsprzedać.
- Możliwość wejścia na ‘drabinę własności nieruchomości’ wcześniej – bez konieczności czekania na uzbieranie większej kwoty na wkład własny lub osiągnięcia większych dochodów, które byłoby konieczne do zakupu w standardowym trybie.
Program Shared Ownership – Wady
- Należy ponosić 100% kosztów związanych z ground rent i service charge niezależnie od wielkości udziału,
- Pewne prace strukturalne w mieszkaniu (wyburzanie ścian, zmiana podłogi), wymagają uzyskania zgody spółdzielni,
- Nie można podnajmować nieruchomości,
- Ograniczenia w przypadku chęci refinansowania (remortgage),
- Starając się o kupno mieszkania w Shared Ownership, należy mieć na uwadze, że Housing Association zwykle przeprowadza dodatkowe sprawdzenia możliwości finansowych oraz sytuacji rodzinno-zawodowej i niekiedy przyznaje priorytet osobom zatrudnionym w sektorze publicznym (tzw. Key workers), mieszkającym lub pracującym w danej dzielnicy lub posiadającym większą rodzinę lub niesprawności.
- W przypadku sprzedaży mieszkania w przyszłości, spółdzielnia mieszkaniowa może zastrzec sobie prawo do pierwokupu.
Sprawdź swoją zdolność kredytową. Kliknij >>
Przykład kwoty związanych z zakupem oraz opłatami:
- Cena zakupu (Full market value): £250,000
- Wykup udziałów: £125,000 (50%)
- Depozyt: £6,250 (5% ceny zakupu udziałów)
- Kredyt hipoteczny: £118,750 (95% ceny zakupu udziałów)
- Czynsz (Shared ownership rent): Naliczany od kwoty £125,000 (50% należącej do spółdzielni mieszkaniowej)
- Dodatkowe opłaty: Service charge, ground rent
Shared Ownership – gdzie zacząć?
Jesteś zdecydowany kupić nieruchomość przy pomocy programu Shared Ownership zalecane jest uzyskanie indywidualnej porady u doradcy kredytowego, który ma doświadczenie w tym programie i ma dostęp do sporej ilości kredytodawców oferujących kredyty na zakup nieruchomości – shared ownership mortgage.
Ponadto warto zrobić rozeznanie co do oferowanych nieruchomości w programie Shared Ownership na portalach typu Share to Buy, Rightmove lub Zoopla. Dodatkowo warto też zgłosić się do lokalnych spółdzielni mieszkaniowych lub deweloperów.
Twoja nieruchomość może być przejęta przez kredytodawcę, jeśli nie spłacasz rat kredytu hipotecznego na czas
Your home may be repossessed if you do not keep up repayments on your mortgage.
