Bycie osobą samozatrudnioną (self-employed) lub prowadzenie własnej działalności (np. jako ‘firma limited’) jest coraz bardziej popularną formą zatrudnienia z wielu powodów, w tym także dążenia do lepszej równowagi między życiem zawodowym i prywatnym oraz atrakcyjności bycia własnym szefem. Pomimo powszechnych nieporozumień bycie „selfie” nie musi być barierą w realizacji marzeń o własnym domu. W wielu przypadkach kupno domu wymaga po prostu lepszej organizacji.
Mitem też jest to, że self-employed nie dostają kredytów na zakup nieruchomości w UK na takich samych warunkach jak osoby będące na stałym zatrudnieniu. Tutaj po prostu będą wymagane inne rodzaje potwierdzeń i dokumentacji, ale w większości przypadków oferty będą identyczne jak dla osób na kontraktach.
Nasz firma specjalizuje się w kredyach dla osób prowadzących własny biznes – zarówno dla tych, którzy są self-employed, w partnership lub dla tych, którzy są dyrektorami i udziałowcami w firmach limited.
Jeden rozmiar nie pasuje każdemu
Aby upewnić się, że stać Cię na spłatę kredytu hipotecznego, potencjalni pożyczkodawcy będą chcieli mieć pewność, że miesięczna rata będzie płacona na czas. Jest to dość proste do przewidzenia w przypadku osób zatrudnionych na etacie cie i pracujących na tzw. 0 hours contract (którzy będą mogli starać się o kredyt hipoteczny już po jednym roku pracy), ale trudniejsze u tych prowadzących działalność na własny rachunek (Sole Trader, Partnership, czy Limited Company), którzy częściej otrzymują nieregularnie dochody. Chociaż kryteria mogą się różnić w zależności od pożyczkodawcy, zazwyczaj w przypadku osób samozatrudnionych przy złożeniu aplikacji kredytowej wymagane jest przedstawienie potwierdzenia dochodu w postaci rozliczeń osobistych za minimum 2 ostatnie lata (chociaż niektórzy kredytodawcy mogą wymagać tylko jednego). Opłaca się pilnować porządku w dokumentach i mieć pewność, że rozlicza składane są na czas i w odpowiedniej formie. Niektóre banki i towarzystwa budowlane mogą również wymagać, że rozliczenia będą przygotowywane przez księgowych z odpowiednimi kwalifikacjami – częsty wymóg przy firmach Limited. Osoby, które dopiero niedawno założyły własną działalność, mogą mieć większy problem z zaciągnięciem kredytu – same zarobki z ostatniego roku zwykle nie wystarczą, a warunki spłaty kredytu będą najprawdopodobniej mniej korzystne.
Trzymaj rękę na pulsie
To zrozumiałe, że pożyczkodawcy (w tym banki i building societies) będą chcieli dokładnie przeanalizować twoje rozliczenia (czyli tzw. Tax Calculation), aby upewnić się co do oceny twojej zdolności do spłacenia kredytu hipotecznego. Oprócz rocznych rozliczeń, bądź też przygotowany na kontrolę bankowych wyciągów biznesowych i osobistych. Twoje miesięczne rachunki, spłaty pożyczek lub kart kredytowych, ale także wydatki na rozrywkę lub wyjścia ze znajomymi również zostaną dokładnie sprawdzone. Istotna jest przede wszystkim terminowość spłat zobowiązań i charakter ponoszonych wydatków. Właśnie dlatego osoby prowadzące własną działalność czasem mogą być poproszone o trochę większą ilość dokumentów do przedstawienia niż osoby zatrudnione na kontrakt.
Co będzie potrzebne dla self-employed oraz partnership?
Osoby prowadzące działalność jako self-employed (sole-trader) lub w formie partnership standardowo będą poproszone o przedstawienie minimum 2 rozliczeń podatkowych za ostatnie sfinalizowane lata rozliczeniowe – tutaj chodzi o dokumenty Tax Calculations (SA302), które można wygenerować z własnego konta online w urzędzie skarbowym HMRC. Alternatywnie, jeśli rozliczenia przygotowywane są przez księgowego, to można go poprosić o wygenerowanie tych dokumentów. Ponadto dodatkowy dokumenty jakie będą wymagane do Tax Year Overview – czyli potwierdzenie pozycji podatkowej za konkretne rozliczenia podatkowe w danych latach.
Niektóre banki i building society mogą zaakceptować specjalne referencje z biura księgowego zamiast powyższych dokumentów.
Większość kredytodawców w celu ustalenia dochodów branych pod uwagę przy zdolności kredytowej, będzie uśredniać wykazany profit za self-employment za ostatnie 2 lata. Dla przykładu:
- 2022-2023: profit from self-employment – £40,000
- 2023-2024: profit from self-employment – £50,000
- (40,000 + 50,000) / 2 = 90,000 / 2 = 45,000
Czyli na podstawie powyższego przykładu – £45,000 będzie średnią z ostatnich 2 lat, która dla większości kredytodawców będzie kwotą uwzględnianą przy obliczeniach zdolności kredytowej.
Wyjątkiem może być sytuacja, gdzie wykazany dochód na ostatnim rozliczeniu był niższy niż rok wcześniej. Wtedy niestety banki nie wezmą pod uwagę średniej, tylko ten ostatni niższy rok, gdyż wskazuje to dla nich na trend spadkowy w rozliczeniach.
Spotykane są również rozwiązania dla osób, które są self-employed przez okres krótszy niż 2 lata, ale przynajmniej przez 1 pełny rok. Dostęp do ofert może być ograniczony i mogą być inne wymagania, np. co do depozytu, aczkolwiek osoby, które dopiero od niedawna są na własnej działalności, też mogą być rozpatrzone do starania się o kredyt na kupno nieruchomości w UK.
Jakie są wymogi dla osób prowadzących firmy Limited?
Osoby prowadzące własne firmy i spółki na zasadzie Limited company zazwyczaj będą miały zbliżone wymagania jak do osób self-employed (opisane powyżej). Tym samym większość kredytodawców poprosi o przedstawienie rozliczeń personalnych dyrektora/udziałowca za ostatnie 2 lata podatkowe i będą wymagane Tax Calculations (SA302) oraz Tax Year Overview. Dodatkowo często sprawdzane będą również rozliczenia podatkowe firmy, tzw. Company Accounts – zazwyczaj również za ostatnie 2 lata podatkowe firmy.
Dochód jaki najczęściej jest brany pod uwagę, to wypłata dyrektora (director’s salary) oraz dywidenda. Poniższy przykład obrazuje jak banki mogą rozpatrzyć dochody osoby prowadzącej firmę limited.
- 2022-2023: 11,000 salary + 34,000 dividend = £44,000
- 2023-2024: 12,000 salary + 35,000 dividend = £47,000
- (44,000 + 47,000) / 2 = 91,000 / 2 = 45,500
W przypadku niektórych kredytodawców może być inna metoda obliczania zdolności kredytowej dla osób mających firmy limited – np. mogą bazować na proficie firmy (zamiast dywidendy) oraz wypłacie. Takie rozwiązanie może być korzystniejsze dla osób, których firmy generują znaczne zyski, ale dyrektorzy/udziałowcy wypłacają znacznie mniejsze dywidendy niż wykazany profit firmy. Doświadczony doradca kredytowy będzie w stanie określić jaka forma i który kredytodawca będzie korzystniejszym rozwiązaniem dla Twojego konkretnego przypadku.
Sygnałem alarmowym dla kredytodawców może być wykazywana strata, w szczególności jeśli jest na najbardziej bieżącym rozliczeniu firmy.
Wiele osób, które prowadzi własną firmę limited i zgłasza się do nas o poradę w zakresie kredytów hipotecznych, błędnie uważa, że kredytodawcy biorą pod uwagę tylko deklarowaną podstawową wypłatę dyrektorską. Jak pokazaliśmy powyżej, standardowo brane pod uwagę są również wykazywane dywidendy lub profity firmy. Wyjątkiem mogą być dyrektorzy/udziałowcy, którzy mają mniej niż 20-25% udziałów w firmie.
CIS – Construction Industry Scheme
Wiele kredytodawców ma również inną formę weryfikacji dla osób pracujących w sektorze budowlanym jako podwykonawcy na zasadzie Construction Industry Scheme, gdzie zleceniodawca/kontraktor odprowadza zaliczkę podatkową z każdego wynagrodzenia. Jeśli taka jest Twoja forma zatrudnienia, to pamiętaj, aby nas o tym poinformować w zgłoszeniu, gdyż wtedy mogą być wymagane inne formy potwierdzenia dochodów (np. CIS payslips/invoices).
Oszczędzaj!
Posiadanie dużego depozytu, to świetny punkt wyjścia. Nie tylko do uzyskania samego mortgage, ale także dostępu do bardziej atrakcyjnych ofert i potencjalnego zmniejszenia miesięcznych spłat. Zależność jest tutaj bardzo prosta – im większy wkład własny możesz wnieść przy zakupie nieruchomości, tym atrakcyjniejsza może być oferta kredytowa. Ponadto biorąc niższą kwotę kredytu na kupno nieruchomości w UK, zapłacisz mniej odsetek.
Korzyści z wyższego wkładu własnego to przede wszystkim:
- większe prawdopodobieństwo uzyskania pożyczki
- zaciągnięcie pożyczki będzie wymagało mniejszej zdolności kredytowej
- niższe raty i oprocentowanie kredytu
Warto więc zawczasu pomyśleć o odkładaniu funduszy, jeśli chcesz bezproblemowo uzyskać kredyt.
Jak przebiega zakup domu w UK?
Zdecydowana większość nieruchomości sprzedawanych przez za pośrednictwem agencji. Pierwszym, co trzeba wziąć pod uwagę są oczywiście wymagania metrażowe i Twoje oczekiwania. Pamiętaj jednak, żeby nie podejmować decyzji pochopnie – zakup domu lub innej nieruchomości to inwestycja na długie lata i nie powinno się jej podejmować pod wpływem emocji czy wyidealizowanych zdjęć z magazynów budowlanych.
Drugim jest tzw. zasada trzech L – location, location, location. Lokalizacja ma ogromny wpływ nie tylko na cenę budynku, ale też możliwości komunikacyjne i wysokość opłat podatkowych.
Najważniejsze etapy procesu zakupu nieruchomości w UK będziemy mogli również omówić podczas wstępnej bezpłatnej i niezobowiązującej konsultacji.
Służymy pomocą
Uzyskiwanie kredytu hipotecznego, gdy jesteś self-employed lub prowadzisz własną firmę limited, może wydawać się zniechęcającym zadaniem. Błędne przeświadczenie, że większość banków niechętnie udziela tego typu pożyczek ze względu na brak stabilnego źródła dochodu, jest bardzo mylne. Istotne jest skonsultowanie własnej sytuacji ze specjalistą, który zna się na kredytach dla self-employed w celu znalezienia właściwej opcji kredytowej. Na szczęście nie musisz szukać kredytodawcy na własną rękę – jesteśmy tutaj, aby pomóc Ci znaleźć odpowiedniego kredytodawcę i dopasować ofertę kredytową do twoich okoliczności i rodzaju zatrudnienia. Kupno własnego domu lub innej nieruchomości w UK gdy prowadzisz własną działalność, nie musi oznaczać ‘mission impossible’.
Dowiedz się jakie dokumenty będą wymagane do uzyskania kredytu hipotecznego w UK – link.
Twoja nieruchomość może być przejęta przez kredytodawcę, jeśli nie spłacasz rat kredytu hipotecznego na czas
Your home may be repossessed if you do not keep up repayments on your mortgage.
