Jeśli pracujesz i mieszkasz na stałe w UK, najprawdopodobniej w którymś momencie w Twojej głowie pojawiła się myśl o zakupie własnego mieszkania lub domu. Bez względu na to, czy myśl ta była podyktowana potrzebą znalezienia bardziej pewnego lokum, czy po prostu chęcią urządzenia przestrzeni mieszkalnej w sposób, który nie mieści się w ramach umowy najmu, największą przeszkodą do jej realizacji było uzyskanie kredytu hipotecznego. Wbrew pozorom masz do niego takie samo prawo jak każdy obywatel Wielkiej Brytanii – wystarczy tylko zebrać wymagane dokumenty i dysponować wystarczającym wkładem własnym (depozytem), a droga do upragnionego lokum stanie przed Tobą otworem.
Dokumenty wymagane do uzyskania kredytu hipotecznego w UK
Choć trzeba przyznać, że uzyskanie go nie jest już tak łatwe, jak przed 2008 rokiem, staranie się o mortgage jest jak najbardziej wykonalne. Warto zawczasu zebrać potrzebne dokumenty, aby usprawnić i przyspieszyć proces aplikacji. Ich lista przedstawia się następująco:
1. Potwierdzenie dochodów
Konkretne wymagania będą tutaj zależeć od tego, w jaki sposób pracujesz:
- Employed – przy zatrudnieniu kontraktowym banki najczęściej wymagają payslipów za okres przynajmniej 3 ostatnich miesięcy (a więc 13x w przypadku tygodniowych wypłat) oraz ostatniego P60. Jeśli zatrudnienie jest nowe, trzeba mieć ze sobą także kopię kontraktu podpisanego przez pracodawcę. W przypadku dodatkowego wynagrodzenia z tytułu prowizji, nadgodzin lub bonusów konieczne będzie przedstawienie kombinacji ich wypłaty z ostatnimi payslipami. Ich liczba i kombinacja są zależne od częstotliwości takich dodatków, np. przy rocznych bonusach potrzebne będą 2 ostatnie payslipy z ich zaksięgowaniem. Natomiast pracownicy agencyjni i osoby na kontraktach tzw. „0 hours” będą mogli starać się o kredyt zazwyczaj po przepracowaniu na tego typu umowie przynajmniej 1 roku.
- Self-employed (Sole Trader, Partnerships) – od osób samozatrudnionych wymaga się standardowo przedstawienia personalnych rocznych rozliczeń podatkowych z 2 ostatnich lat, czyli tzw. Tax Calculation, i odpowiadających im potwierdzeń należności podatkowej, tzw. Tax Year Overview.
- Limited Company Directors – podstawowe wymagania dla właścicieli spółek Limited są takie same jak przy samozatrudnieniu, jednak większość banków chce dodatkowego przedstawienia dwóch ostatnich, sfinalizowanych rocznych rozliczeń firmowych, tzw. Company Accounts.
Ponadto samozatrudnieni i właściciele spółek Limited mogą ubiegać się o kredyt hipoteczny, jeśli ich firma funkcjonuje od minimum 2 lat. Zdarzają się wyjątkowe przypadki, kiedy kredyt jest udzielany przy krótszym okresie działalności (ale wciąż dłuższym niż rok i pod warunkiem posiadania jednego pełnego rocznego rozliczenia), jednak cechują je znacznie gorsze warunki (zwykle jest to wyższe oprocentowanie i wymóg większego depozytu).
2. Potwierdzenie depozytu
Wymagane będzie także przedstawienie dowodu pochodzenia środków, które chcesz użyć jako wkład własny przy zakupie domu/mieszkania w UK. Przy regularnych oszczędnościach będą to zwykle wyciągi bankowe za okres 6-12 miesięcy. Jeśli fundusze wchodzące w skład depozytu pochodzą ze sprzedaży aktywów (w tym samochodów, działek i nieruchomości), potrzebne będą też stosowne umowy sprzedaży, akty notarialne itp. Gdy fundusze na depozyt pochodzą z darowizny członka najbliższej rodziny, potrzebny będzie list potwierdzający, że środki te nie będą podlegać zwrotowi w żadnych okolicznościach. Trzeba także uzyskać od darczyńcy (giftor) potwierdzenie, że nie będzie rościł sobie żadnych praw do nabywanej nieruchomości. Darczyńca będzie też musiał przedłożyć swoje wyciągi bankowe (bank statements), które pokażą pochodzenie darowanej kwoty. Darowizny od osób niebędących najbliższą rodziną (do której zalicza się rodziców, dziadków, rodzeństwo i dzieci) zazwyczaj nie są akceptowane na poczet wkładu własnego.
3. Wyciągi bankowe
Właściwie przy każdym udzielaniu kredytów hipotecznych potrzebne będzie przedstawienie wyciągów bankowych z kont osobistych za okres co najmniej 3 miesięcy. Są one wymagane do potwierdzenia:
- osiąganych dochodów,
- kosztów utrzymania,
- regularnych płatności kredytowych obciążających rachunek,
- oszczędności,
- rachunków,
- innych wydatków.
Większość banków wymaga także wglądu do wyciągów z kont biznesowych przy prowadzeniu własnej firmy (self-employed/limited company) celem potwierdzenia jej stabilności finansowej i wykazania, czy deklarowane dochody pokrywają się z rzeczywistością.
4. Potwierdzenie tożsamości i adresu
Najpopularniejszy będzie tutaj paszport lub brytyjskie prawo jazdy. Do końca września 2021 roku akceptowany będzie też dowód osobisty z państw członkowskich UE. Jeśli z jakiegoś powodu przedstawiane będą kopie tych dokumentów (np. nie masz możliwości osobistego spotkania z doradcą kredytowym), potrzebne będzie potwierdzenie ich zgodności z oryginałem (można to zrobić m.in. przez pocztową usługę Royal Mail Identity Verification Service lub lokalnego prawnika).
Adres zaś można potwierdzić rachunkami (za wodę, gaz, prąd lub Council Tax), wyciągiem bankowym lub z karty kredytowej. Ważne, aby przedstawiany dokument nie był starszy niż 3 miesiące.
5. Settlement status
Wraz z nadejściem 2021 roku właściwie wszyscy kredytodawcy wymagają również potwierdzenia statusu osoby osiedlonej w Wielkiej Brytanii (settlement status). Najprostszym rozwiązaniem tej kwestii jest odwiedzenie strony rządowej i wygenerowanie tzw. share code, który będzie stanowił potwierdzenie obecnego statusu danej osoby.
6. Historia kredytowa (Full credit report)
Podczas starania się o udzielenie kredytów hipotecznych, bank podejmie się weryfikacji Twojej historii kredytowej, wykorzystując do tego jedną lub kilka agencji kredytowych (tzw. credit reference agencies), aby sprawdzić, jak radzisz sobie z zarządzaniem finansami osobistymi i regulacją zobowiązań. Warto zatem jeszcze przed udaniem się do doradcy kredytowego założyć konto na stronie internetowej jednej z takich agencji (najpopularniejsze to Equifax, Experian i CheckMyFile) i sprawdzić, jakie informacje na Twój temat tam zgromadzono. Konto takie jest darmowe przez pierwsze 30 dni, a później naliczane są comiesięczne opłaty. Często więc zakłada się takie konto tylko w celu wygenerowania pełnego raportu kredytowego (Full credit report) i zamyka je przed upływem bezpłatnego okresu. Raport ten pozwoli upewnić się Twojemu doradcy kredytowemu, że historia kredytowa nie zawiera żadnych niespodzianek, które mogłyby pokrzyżować szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego.
Raport kredytowy w UK zawiera informacje o bieżących i zamkniętych już kontach bankowych/kredytowych oraz ewentualnych opóźnieniach płatniczych z 6 ostatnich lat. Można w nim znaleźć także publiczne informacje dotyczące m.in. wyroków sądów, rejestracji na listach do głosowania, ogłoszonych bankructw i oszustw finansowych zarejestrowanych na Twoje nazwisko. Przed aplikacją o kredyt hipoteczny warto sprawdzić, czy dane te są zgodne z rzeczywistością i czy żaden z umieszczonych tam wpisów nie przeszkadza lub nie uniemożliwia starania się o kredyt.
Warto zwrócić szczególną uwagę na to, czy adres rejestracji do głosowania pokrywa się z obecnym miejscem zamieszkania. Poza tym musisz pamiętać, że widoczny w raporcie tzw. credit score nie jest wyznacznikiem dla banku – każdy z kredytodawców ma swój własny system oceniania kandydatów na udzielane pożyczki.
Jak przebiega zakup domu w UK z kredytem hipotecznym?
W pierwszej kolejności musisz dokładnie przemyśleć, jaką nieruchomość chcesz kupić (dom czy mieszkanie). Warto od razu pomyśleć o rozmiarze, pamiętając, że im większa nieruchomość, tym wyższa cena i potencjalnie też koszty utrzymania. Dokładnie przeanalizuj swoje możliwości finansowe i dostępny budżet. Nie spiesz się z tym – kupno nieruchomości to poważne przedsięwzięcie, które trzeba dokładnie przemyśleć. Oczywiście kluczowym aspektem też będzie lokalizacja, w której planujesz zamieszkać, a jak wiem w UK ma to spory wpływ na cenę (według wielu agentów nieruchomości, 3 najważniejsze czynniki związane z kupnem domu w UK to: ‘location, location, location’).
Ustalenie zdolności kredytowej
Warto skontaktować się z doradcą kredytowym. Pomoże on ustalić Twoją zdolność kredytową – uzyskana w ten sposób kalkulacja na kredyt hipoteczny w UK na dom (agreement in principle lub decision in principal) będzie zależna od weryfikacji Twojej historii kredytowej, zarobków i wyceny nieruchomości.
Proces kupna nieruchomości
Mając już taką podkładkę, możesz zacząć proces kupna domu na terenie Wielkiej Brytanii. Najlepiej zacząć od kontaktu z agencjami nieruchomości z upatrzonego regionu. Warto też sprawdzić Internet – serwisy działające na rynku nieruchomości typu Rightmove i Zoopla umożliwią Ci sprecyzowanie lokalizacji, liczby pokoi i innych Twoich preferencji dotyczących nieruchomości. Umożliwią one też otrzymywanie regularnych informacji o pojawiających się ogłoszeniach sprzedaży. Po wstępnym wyborze możesz umówić się na obejrzenie nieruchomości (viewing).
Gdy znajdziesz już swój wymarzony dom w UK, możesz już złożyć ofertę. Zwykle zajmują się tym agenci nieruchomości. Oferta taka będzie uzależniona od wyceny i kontraktu. Ponadto możesz domagać się usunięcia reklamy z rynku. Jeśli przedstawiona oferta zostanie zaakceptowana, będzie można przejść do kolejnego etapu zakupu –
Aplikacja o kredyt hipoteczny w UK
Dobrze jest na tym etapie jeszcze raz dokładnie sprawdzić swoją zdolność kredytową, aby uniknąć niemiłych niespodzianek.
Gdy starasz się o Mortgage, bank zleci wycenę nieruchomości – jej podstawowa wersja (Mortgage Valuation) jest przygotowywana tylko na potrzeby kredytodawcy. Możesz też zdecydować się na dokładniejszy raport (Home Buyers Report) lub pełny raport strukturalny (Building Survey). Warto też sprawdzić wcześniej, czy kwalifikujesz się na rządowe programy stanowiące pomoc w zakupie pierwszej nieruchomości – HELP TO BUY i RIGHT TO BUY. Pierwszy z nich wspomaga kupujących pierwszą nieruchomość, mających jedynie 5% depozytu (wkładu własnego), dopożyczając brakującą kwotę do maksymalnie 20% (40% na terenie Londynu) ceny sprzedaży. Przez 5 pierwszych lat taka rządowa pożyczka jest zwolniona z opłat i odsetek. W szóstym roku pojawia się opłata wynosząca 1,75%, a w kolejnych latach rośnie o inflację opartą na wskaźniku cen detalicznych (RPI) plus 1% każdego roku. Skorzystać z tego programu można do 31 marca 2023 r. Natomiast drugi program pozwala wykupić mieszkanie councilowskie ze zniżką do £112,300 (lub £84,200 poza Londynem). Jeśli więc wynajmujesz takie mieszkanie przez ponad trzy lata i jest to zarazem Twoje jedyne lokum, warto odwiedzić stronę internetową programu i sprawdzić, czy się kwalifikujesz oraz poznać kolejne kroki, gdy zdecydujesz się złożyć taki wniosek. Naprawdę opłaca się to zrobić, gdyż wielu kredytodawców akceptuje ową zniżkę jako depozyt, co często całkowicie zwalnia z konieczności wniesienia wkładu własnego.
Zakup nieruchomości – niezbędna pomoc prawna
Na tym etapie warto wyznaczyć prawnika (Solicitor lub Conveyancer), który zajmie się reprezentowaniem Cię w prawnej stronie procesu kupowania nieruchomości. Będzie on odpowiadał za wiele spraw, wliczając w to weryfikację kontraktu, potwierdzenie aktu własności czy sprawdzanie danych w lokalnych urzędach (Local Authority Searches).
Gdy dojdzie już do ostatecznej akceptacji kontraktu sprzedaży nieruchomości przez prawnika i potwierdzenia wszystkich detali z kredytodawcą, nadchodzi moment przekazania depozytu na konto swojego prawnika. Następnie dojdzie do wymiany kontraktów (Exchange of Contracts), po której wyznaczana jest data finalizacji (Completion), czyli dzień, w którym otrzymasz dostęp do swojej nowej nieruchomości. Po wymianie kontraktów warto upewnić się, że masz przygotowane ubezpieczenie nieruchomości i zabezpieczenie kredytobiorców – warto wykupić im ubezpieczenia na życie, od niezdolności do pracy oraz chorób krytycznych. Opłaca się też zadbać o ubezpieczenie kredytu – dzięki temu zabezpieczysz się w razie m.in. nagłych strat dochodów, np. wynikających z utraty pracy czy przewlekłej choroby, które pogrzebałyby Twoją szansę na terminowe spłaty rat kredytu hipotecznego w UK.
Przy finalizacji zakupu nieruchomości w kredycie hipotecznym Twój przedstawiciel przekazuje uzgodnioną kwotę (wkład własny + środki z kredytu) do prawnika sprzedającego. Potem zostaje Ci już tylko opłata honorarium prawnika i przeprowadzka. Jeśli doszło do zakupu domu na terenie Anglii za więcej niż £125,000, trzeba też będzie zapłacić podatek Stamp Duty, najpóźniej 30 dnia od daty finalizacji. Jeśli jest to Twoja pierwsza nieruchomość na terenie UK, nie płacisz Stamp Duty za początkowe £300,000 od nieruchomości kosztującej do £500,000 (obowiązuje od 22 Listopada 2017 do odwołania).
Uwaga! W Szkocji proces ten wygląda inaczej.
Orientacyjne koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości w Wielkiej Brytanii
Przytoczone wyżej operacje generują pewne koszty dodatkowe. Aby dać na nie ogólny pogląd, przygotowaliśmy krótkie zestawienie ich orientacyjnych wartości:
- Honorarium prawnika i opłaty urzędowe/prawne – £800-£1500;
- Stamp Duty Land Tax – max. do 12% (gdy ceny nieruchomości przekraczają £1.5 million) wartości różnicy między ceną zakupu a minimalną kwotą danego progu podatkowego, zwykle jednak będzie to 2 (przy cenie £125,001-£250,000) lub 5% (£250,001-£925,000). Przykładowo przy cenie £300,000 płaci się 5% z £50,000, czyli £2,500. Obecne stawki podatku Stamp Duty znajdziecie na stronie rządowej: https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates;
- Opłata brokerska – ok. £300;
- Podstawowa wycena nieruchomości (Mortgage Valuation) – £150-£350; czasami kredytodawca pokrywa jej koszty;
- Opłata za otwarcie konta kredytowego – £100-£1000 (zwykle da się ją dodać do kwoty kredytu hipotecznego);
- Koszty przeprowadzki – £300-£500.
Oczywiście są to jedynie mocno orientacyjne kwoty i nie należy brać ich za pewnik – rzeczywiste wartości będą zależeć od danej sytuacji i samego klienta.
Dane aktualne na dzień publikacji.
Powyższy materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi oferty sprzedażowej, ani porady finansowej.
Przed podjęciem jakiejkolwiek umowy kredytowej lub innego produktu finansowego, należy uzyskać indywidualną poradę w zakresie swoich wymagań i ogólnych warunków kontraktu.
🚨Twoja nieruchomość może być przejęta przez kredytodawcę, jeśli nie spłacasz rat kredytu hipotecznego na czas
🚨Think carefully before securing debts against your home.
🚨 Your home may be repossessed if you do not keep up repayments on your mortgage.