Kupno i ubezpieczenie domu w UK – wszystko co musisz wiedzieć na ten temat

Kupno domu w UK może być świetnym pomysłem, ale pod warunkiem, że dobrze się do tego przedsięwzięcia przygotujesz. Podobnie jak w Polsce, będziesz musiał skompletować wymagane dokumenty i dopełnić formalności, aby transakcja mogła zostać sfinalizowana. Trzeba jednak pamiętać, że proces zakupu domu różni się od kupna domu w Polsce. Jak wygląda zakup domu w UK? Przekonasz się o tym, czytając poniższy wpis.

Kolejną kwestią, o której lepiej nie zapomnieć, jest ubezpieczenie nieruchomości. Z dzisiejszego wpisu dowiecie się jakie są rodzaje ubezpieczeń nieruchomości w UK, i co obejmują. Jak wykupić odpowiednią polisę ubezpieczeniową, aby w razie powstania szkody odzyskać pieniądze? Zapraszamy do lektury.

Kupno domu w UK

Rynek nieruchomości w Wielkiej Brytanii jest dość specyficzny i różni się od tego co można zauważyć na rynku w Polsce. Ceny ziemi są bardzo wysokie lub dostęp do kupna ziemi jest bardzo ograniczony, a więc mało którego inwestora stać na postawienie własnego budynku mieszkalnego. Dlatego też najczęściej spotykanym wyjściem jest kupno nieruchomości na rynku wtórnym albo też nowo powstały dom od dewelopera. Koszty mogą być zazwyczaj niższe niż własno zaprojektowany i wybudowany dom, ale też i metraż takich nowych budynków jest mniejszy. Mimo to w zdecydowanej większości przypadków potrzebny będzie kredyt hipoteczny.

Pamiętaj, że podobnie jak w Polsce, w Wielkiej Brytanii o cenie domu będzie decydowała w pierwszej kolejności dzielnica i lokalizacja, w której się on znajduje. Wielu agentów nieruchomości twierdzi, że na rynku nieruchomości najistotniejsze są trzy aspekty: ‘Location, location, location’. Im bliżej dużych aglomeracji miejskich lub prestiżowych okolic, tym drożej. Najpierw więc, zanim rozpoczniesz poszukiwania, sprawdź, jakie ceny obowiązują w interesujących Cię lokalizacjach. Potem dopiero oglądaj i wybieraj konkretny dom.

Jak kupić dom w UK krok po kroku

1. Dom czy mieszkanie? Ilość sypialni? Zastanów się, jak dużo przestrzeni będzie Ci potrzebne. Warto pamiętać, że większa nieruchomość to nie tylko duża cena, ale też potencjalnie wyższe koszty utrzymania. Dokładnie sprawdź swój budżet i możliwości finansowe. Kupno domu w Anglii powinno być rozpatrzone pod wieloma kątami.
2. Skontaktuj się z doradcą kredytowym w celu ustalenia Twojej zdolności kredytowej. Pamiętaj, że otrzymana kalkulacja potencjalnego finansowania na kredyt na dom w UK („agreement in principle” lub „decision in principle”) jest uzależniona od weryfikacji Twoich zarobków, historii kredytowej i wyceny nieruchomości.
3. Sprawdź swoją zdolność kredytową. Kliknij >>
4. Kiedy już zdecydujesz o powyższych rzeczach, możesz rozpocząć proces kupna domu zlokalizowanego w UK. Skontaktuj się z lokalnymi agencjami nieruchomości w rejonie, który upatrzyłeś. Nie zapomnij również o poszukiwaniach w Internecie – serwisy Zoopla & Rightmove dają możliwość dokładnego sprecyzowania lokalizacji, liczby pokojów i wielu innych preferencji, jakie możesz mieć. Dodatkowo otrzymujesz możliwość regularnego informowania o nowych ogłoszeniach. Umów się na obejrzenie nieruchomości (viewing).
5. Po znalezieniu idealnego domu w Anglii, możesz złożyć ofertę. Zazwyczaj zajmuje się tym agent nieruchomości. Warto zawsze zaznaczyć, że oferta uzależniona jest od wyceny oraz kontraktu. Dodatkowo, możesz wymagać usunięcia reklamy z rynku. Jeśli oferta jest zaakceptowana przez sprzedającego, proces zakupu domu mieszczącego się w UK przechodzi do kolejnego etapu.
6. Teraz należy złożyć pełną aplikację na kredyt na mieszkanie w UK. Wyznaczana jest również wycena nieruchomości, której podstawowa wersja (Mortgage Valuation) jest przygotowywana tylko na potrzeby kredytodawcy. Możesz rozważyć dokładniejszy raport – Home Buyers Report lub pełny raport strukturalny – Building Survey.
7. W tym momencie powinieneś mieć wyznaczonego prawnika (Solicitor lub Conveyancer), który będzie reprezentował Cię od strony prawnej w całym procesie kupowania domu w UK. Będzie odpowiedzialny za wiele spraw – w tym za potwierdzenie aktu własności, weryfikację kontraktu czy wykonanie sprawdzeń w lokalnych urzędach (Local Authority Searches).
8. Po ostatecznej akceptacji kontraktu przez prawnika oraz potwierdzeniu detali z kredytodawcą, należy przekazać depozyt na konto swojego prawnika. Tutaj następuje wymiana kontraktów (Exchange of Contracts). Wtedy też wyznaczana jest data finalizacji (Completion) – dzień, w którym otrzymasz dostęp do swojej nowej nieruchomości. Po wymianie kontraktów upewnij się, że masz przyszykowane ubezpieczenie domu. Ważne jest również odpowiednie zabezpieczenie osób będących kredytobiorcami. Chodzi tu w szczególności o ubezpieczenie na życie, od chorób krytycznych oraz od niezdolności do pracy.
9. Finalizacja. Na tym etapie Twój przedstawiciel przekazuje uzgodnioną kwotę pieniędzy za nieruchomość do prawnika sprzedającego (Twój depozyt oraz środki z kredytu hipotecznego). Pozostaje Ci uregulowanie rachunku za usługi prawnika (w tym opłatę podatkową Stamp Duty, jeśli ma to zastosowanie) oraz przeprowadzka.

W Wielkiej Brytanii rzadko spotykany jest zakupu/sprzedaż domu bez pośrednictwa agencji nieruchomości, pomimo że w ostatnich latach trendy się zmieniają i pojawia się coraz więcej ‘wirtualnych’ agencji nieruchomości. Taka sytuacja ma oczywiście swoje wady (sprzedający musi zapłacić za usługę pośrednictwa), ale również i zalety – zadaniem agencji jest wypromowanie i opisanie nieruchomości tak, aby potencjalny zainteresowany miał lepszy pogląd odnośnie domu czy mieszkania. Warto pamiętać, że agencje nieruchomości w procesie zakupu reprezentują stronę sprzedającą, a nie Was jako kupujących, dlatego też czasami trzeba zachować odpowiedni dystans do informacji, jakie nam przekazują, a przede wszystkim opierać się na danych i faktach, jakie otrzymacie od Waszego prawnika (solicitor lub conveyancer), który będzie sprawdzał kontrakty oraz inne istotne aspekty związane z formalnościami danej nieruchomości.

Zakup domu w UK – Formalności

Proces ten trwa dość długo, bo zazwyczaj od 8 do nawet 12 tygodni od momentu zaakceptowania przez właściciela oferty złożonej przez zainteresowanego kupnem. W międzyczasie kupujący musi mieć przygotowany depozyt w wysokości minimum 5% wartości nieruchomości. Im wyższa jest wartość tego wkładu własnego, tym korzystniejsza może być dla kupującego oferta kredytu (na przykład niższe oprocentowanie, możliwość wcześniejszej spłaty albo darmowa wycena nieruchomości). Pamiętaj jednak o tym, że pochodzenie pieniędzy na depozyt musi być również udokumentowane.

Kiedy już wszelkie wymienione wyżej formalności zostały dopełnione, prawnicy obydwu stron ustalają termin wymiany kontraktów i przekazania kluczy. Należy jednak pamiętać, że to jeszcze nie koniec historii – kupujący musi zapłacić podatek (Stamp Duty Land Tax) w odpowiedniej wysokości uzależnionej od wartości nieruchomości oraz często wykupić ubezpieczenie domu. I o tym będzie kolejna część wpisu.

Ubezpieczenie domu w UK

Ubezpieczenie budynku nosi w UK nazwę Building Insurance i należy do grupy ubezpieczeń majątkowych. Znajdziemy w tej grupie także ubezpieczenie tak zwanych ruchomości znajdujących się w domu – Contents Insurance. Warto o nich pomyśleć już przy kupnie domu w UK. Jakie polisy są oferowane i w jaki sposób zabezpieczają klienta? Czy polisę trzeba wykupić, a jeśli tak – to jak ją wybrać? Przeczytaj koniecznie.

Ubezpieczenie nieruchomości jest obowiązkowe w większości przypadków, w których jej zakup został pokryty ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego. Na terenie UK obowiązują trzy główne rodzaje polisy czy też ubezpieczenia domu:

• Building Insurance – ubezpieczenie konstrukcji domu i jego stałe elementy (drzwi, okna, instalacje, dach, podłogi, ściany, itp.);
• Contents Insurance – ubezpieczenie ruchomości, czyli przedmiotów znajdujących się w domu (sprzęt RTV, AGD, biżuteria, meble, itp.);
• Building And Contents Insurance – połączenie dwóch wyżej wymienionych w jedną polisę.

Warto wiedzieć, że polisy te mogą również chronić nas od odpowiedzialności cywilnej, na przykład w przypadku, gdy pęknięta rura spowoduje zalanie sąsiedniego mieszkania lub gdy podczas sztormu część naszego dachy uszkodzi samochód sąsiada . Ubezpieczyciel może wypłacić wówczas poszkodowanemu rekompensatę.

Większość firm ubezpieczeniowych w UK oferują standardowe polisy Home Insurance na wypadek:

• pożaru lub wybuchu oraz zdarzeń takich jak działanie sił przyrody (uderzenie pioruna lub trzęsienie ziemi, burze i powodzie) – czasami polisa zawiera wykluczenie w postaci zniszczenia ogrodzenia i żywopłotu w wyniku sztormu czy powodzi;
• szkody powstałe w wyniku zamieszek, rozruchów lub strajków;
• akty wandalizmu;
• włamanie i kradzież;
• osiadanie budynku lub jego podniesienie;
• wyciek cieczy;
• szkody powstałe w wyniku uderzenia w budynek.

W przypadku mieszkań, które zazwyczaj mają rodzaj własności ‘leasehold’, ubezpieczenie budynku może być wliczone w opłaty utrzymania budynku (service charge) i wtedy nie ma konieczności wykupienia osobnej polisy, gdyż za jej przygotowanie będzie odpowiedzialny właściciel gruntu, tzw. freeholder lub zarządca budynku.

Trzeba jednak pamiętać, że każda polisa może zawierać pewne wykluczenia i w tych przypadkach ubezpieczyciel nie zwróci kosztów naprawy czy remontu. Ubezpieczenia mogą nie obejmować na przykład:

• uszkodzenia lub straty powstałe w domu niezamieszkałym przez dłuższy okres, np. powyżej 30 dni – umowa ubezpieczenia może zawierać taki zapis. Niektóre firmy jednak wypłacą Ci pieniądze z ubezpieczenia, jeśli uprzednio poinformujesz o planowanej dłuższej nieobecności;
• szkody powstałe w wyniku naturalnego zużycia lub wady fabrycznej;
• szkody powstałe w wyniku ataku terrorystycznego;
• kradzież przy jednoczesnym braku śladów włamania;
• uszkodzenia spowodowane przez mróz, jeśli nieruchomość nie była odpowiednio ogrzewana i nie było zachowania minimalnej temperatury wewnątrz budynku;
• nieszczelne orynnowanie.

Zanim więc podpiszesz umowę ubezpieczenia, dokładnie przeczytaj zawarte w niej informacje i sprawdź zarówno koszty, jak i wykluczenia.

Natomiast w przypadku przedmiotów znajdujących się w nieruchomości, ubezpieczenie może obejmować zdarzenia wymienione wyżej oraz dodatkowo:

• uszkodzenie lub zniszczenie roślin ogrodowych;
• szkody wyrządzone przez zwierzęta domowe;
• kradzież danych elektronicznych;
• kradzież przedmiotów znajdujących się w budynkach gospodarczych na terenie posesji (np. sprzęt ogrodowy w szopie ogrodowej lub garażu);
• konieczność wymiany zamków w drzwiach wejściowych.

Koszty ubezpieczenia w UK – od czego zależą?

Ubezpieczenie nieruchomości to czasem niemały wydatek dla klienta, ale oferty są na tyle zróżnicowane, że prawdopodobnie każdy znajdzie taką, która zadowoli go pod każdym względem. Na cenę ubezpieczenia mogą składać się następujące czynniki:

• rodzaj domu;
• rok budowy – ubezpieczenie domu w UK uzależnione jest często od jego wieku;
• ilość pomieszczeń oraz ilość mieszkańców;
• rodzaj konstrukcji elementów takich jak ściany i dach;
• lokalizacja;
• odległość od potencjalnych zagrożeń – ujęć lub naturalnych zbiorników wodnych i drzew;
• dodatkowe zabezpieczenia – alarm, drzwi antywłamaniowe, czujniki czadu i dymu, itp.;
• wskaźnik przestępstw w okolicy;
• wcześniejsze odszkodowania z tytułu ubezpieczeń nieruchomości.

Ubezpieczenie domu to jednak nie wszystko. Choć wpis ten miał mieć za zadanie przekazać Wam najważniejsze informacje właśnie na temat ubezpieczenia domu, to jednak warto wspomnieć i polecić dodatkowe formy zabezpieczenia. Może to być ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie na wypadek chorób krytycznych, ubezpieczenie od niezdolności do pracy i inne. Dodatkowa ochrona to dodatkowe korzyści w niespodziewanych sytuacjach – może się zdarzyć, że np. stracisz główne źródło utrzymania i nie będziesz w stanie terminowo spłacać kredytu. Odpowiednia polisa może Cię przed tym ochronić. Warto sprawdzić różne rodzaje polisy i wybrać ten rodzaj ubezpieczenia, który najlepiej odpowiada Twoim potrzebom.

Najważniejsze koszty w procesie kupowania nieruchomości w Anglii

• Wkład własny – na ogół minimum 5% ceny zakupu nieruchomości
• Solicitor i opłaty prawne / urzędowe – £850-£2,000
• Stamp Duty Land Tax (max. 12%) – bieżące stawki podatku Stamp Duty znajdziesz pod tym linkiem: https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates – You are now leaving the regulated site of Prestige Financial Advisers Ltd. Neither Prestige Financial Advisers Ltd nor Quilter Financial Planning Ltd is responsible for the accuracy of the information contained within the linked site.
• Opłata brokerska – typowy koszt Prestige Financial Advisers to £399
• Podstawowa wycena nieruchomości (Mortgage Valuation) – £0-£1,500
• Opłata za otwarcie konta kredytowego – £0–£2,000 (w większości przypadków masz możliwość dodatnia tej kwoty do swojego kredytu)
• Koszty przeprowadzki £500 – £2,000

Zaprezentowane powyżej sumy są jedynie orientacyjne. Ostateczny koszt uzależniony jest od indywidualnej sytuacji i wielu dodatkowych czynników, które powinieneś wziąć pod uwagę przy ustalaniu budżetu przeznaczonego na kupno domu w UK.

Uwaga! Proces zakupu nieruchomości w Szkocji przebiega inaczej.

Wsparcie finansowe w zakupie domu lub mieszkania w UK

Kupno mieszkania w UK wiąże się z wysokimi kosztami, powinieneś więc zastanowić się nad wsparciem finansowym. Podczas wybierania kredytu hipotecznego, należy zachować dużą ostrożność. Powinieneś wybrać taką ofertę kredytową, która da Ci realną szansę na spłatę hipoteki. Musisz pamiętać, że zwłoka w opłatach rat może skutkować przejęciem Twojej nieruchomości przez kredytodawcę, dlatego warto zawczasu zastanowić się nad ubezpieczeniem hipoteki w razie Twojej choroby, utraty zatrudnienia czy śmierci – im więcej potencjalnych wolnych środków, tym lepiej. Obowiązkowe może być również ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych. Takie przedsięwzięcie wiąże się także z innymi kosztami – musisz liczyć się z potrzebą opłacenia usług prawnika, założenia hipoteki, honorarium dla Ksiąg wieczystych/Rejestru Gruntów, a także opłaty skarbowej.

Dom w UK to z reguły świetna inwestycja. Ceny nieruchomości przez lata były stabilne, a także wiele osób decyduje się wziąć kredyt na zakup w celach inwestycyjnych – nieruchomości pod wynajem (Buy to Let). Niezależnie jednak od tego, czy chcesz kupić w UK dom dla siebie czy w celu wynajmowania go – ubezpieczenie warto mieć.

🚨Dane aktualne na dzień publikacji 11.04.2024

🚨Powyższy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi oferty sprzedażowej, ani porady finansowej. Przed wykupieniem ubezpieczenia lub zaakceptowaniem jakiejkolwiek umowy kredytowej, należy uzyskać indywidualną poradę w zakresie swoich wymagań i ogólnych warunków kredytu lub ubezpieczenia.

Twoja nieruchomość może być przejęta przez kredytodawcę, jeśli nie spłacasz rat kredytu hipotecznego na czas. Pomyśl dokładnie, zanim zabezpieczysz długi swoją nieruchomością. The Financial Conduct Authority nie reguluje niektórych kredytów typu Buy to Let.

Think carefully before securing debts against your home. Your home may be repossessed if you do not keep up repayments on your mortgage. The Financial Conduct Authority does not regulate on some buy to let mortgages.